Главная » Недвижимость » «Зеленая» сертификация, часть II: операция «Клевер»

«Зеленая» сертификация, часть II: операция «Клевер»

Для «зеленой» системы оценки зданий, разработанной Национальным центром ГЧП и его партнерами, выбран фирменный стиль, логотип и название — «Клевер». Есть ли у систем ГОСТ Р и «Клевер» отличия друг от друга, не начнут ли они в скором времени друг другу мешать?

Текст:Валерия Мозганова

Фото: Александр Авилов/АГН «Москва»

И в третий раз сказали они, что с 1 ноября в России начал действовать национальный стандарт «зеленого» строительства многоквартирных жилых домов (ГОСТ Р 70346-2022 «Зеленые стандарты. Здания многоквартирные жилые «зеленые»), который был разработан «Дом.РФ» совместно с Минстроем России, что стандарт этот имеет 81 критерий в десяти категориях и что пока он носит рекомендательный характер, а стало быть, соблюдение его норм является для застройщиков делом сугубо добровольным.

При наличии ряда сомнений в целом застройщики отреагировали на появление ГОСТ Р положительно, заявив, что в своих проектах давно уже ориентируются на закрепленные в нем параметры. Правда, как следует из их комментариев, ориентируются частично. И это определение, возможно, является ключевым, поскольку полное следование новым «зеленым» требованиям влетело бы в такую копеечку, что ни один банковский кредитный комитет не переварил бы. К тому же, как подчеркнула директор по маркетингу компании Time Development Ирина Морозова, например, на выбор покупателей в сегменте подмосковного комфорт-класса данный стандарт не влияет никак и, стало быть, зря удорожает проект с девелоперской точки зрения.

Что же касается других, более высокобюджетных классов, то, наверное, руководитель направления разработки продукта ГК «А101» Павел Брызгалов прав: девелоперам нужно оценить каждый из критериев с точки зрения экономического эффекта — как долго займет процесс перестройки бизнес-процессов и как каждый критерий отразится на себестоимости строительства. Поэтому, скорее всего, на первом этапе многие компании выберут наименее затратные решения со «звонкими» названиями, которые станут использоваться как инструменты продвижения и маркетинга. Конечно, речь не идет о девелоперах, давно и серьезно включивших ESG-подходы в свою профессиональную повестку и на этом не экономящих.

Впрочем, как отмечает директор по девелопменту компании Forma Сергей Даньшин, одну очень важную для профессионального сообщества «сверку» разработчики ГОСТ Р уже провели.

Сергей Даньшин директор по девелопменту компании Forma «Для жилого комплекса Forst на Симоновской набережной была выполнена оценка на соответствие международной экологической системе сертификации BREEAM. По результатам аудита мы поняли, что часть требований неактуальна для нашей страны и не является релевантной, исходя из нормативно-технической документации РФ. России был необходим новый стандарт оценки эффективности и экологичности зданий, адаптированный под российские реалии. Принятый ГОСТ Р 70346-2022 для «зеленых» многоквартирных домов по многим параметрам коррелируется с зарубежными «зелеными» стандартами, но все критерии адаптированы для применения на территории РФ с соответствующими ссылками на нормативно-технические и правовые документы. При этом в российском ГОСТе отсутствует ряд требований стандарта BREEAM, поскольку они неприменимы для российских проектов. Например, требование BREEAM к вторично используемым материалам, чтобы количество повторно используемых или вторичных заполнителей составляло как минимум 25% (по весу или объему) от всех используемых в здании заполнителей, что для российского девелопмента с учетом климатических условий и технологической базы невозможно. В целом мы считаем, что введение нового «зеленого» стандарта станет хорошим стимулом для развития экологически ориентированного девелопмента в России, поскольку позволяет не только повысить социальную ответственность девелоперских компаний, но и получить определенную экономическую выгоду от использования экотехнологий».

А теперь обещанное. Как уже отмечал BFM.ru, практически одновременно с официальным сообщением о вступлении в силу ГОСТ Р пришло второе, не менее официальное сообщение о том, что для другой «зеленой» системы оценки зданий, разработанной Национальным центром ГЧП и его партнерами при поддержке ВЭБ.РФ, выбран фирменный стиль, логотип и название — «Клевер» (Clever). Есть ли у этих систем принципиальные отличия друг от друга и не начнут ли они в скором времени друг другу мешать? Если коротко — нет, поскольку все-таки направлены на разные сегменты рынка недвижимости, поясняет заместитель управляющего директора Национального центра ГЧП Марина Юрьева.

— Сегодня «зеленое» строительство уже не просто тренд или очередное модное веяние, это один из ключевых инструментов сохранения окружающей среды и повышения качества жизни населения, признанный на мировом уровне и активно используемый на рынке недвижимости во многих странах. В России государственные органы и институты развития активно включились в работу по созданию отечественных «зеленых» стандартов. Ключевое отличие системы оценки и сертификации зданий «Клевер» от ГОСТ Р «Дом.РФ» заключается в объектах оценки. Система «Клевер» предназначена для оценки коммерческой недвижимости и заменит на российском рынке международные системы оценки устойчивости и энергоэффективности BREEAM, LEED и WELL. А «Дом.РФ» совместно с Минстроем России создает «зеленый» национальный стандарт для многоквартирных жилых зданий, направленный на модернизацию и «озеленение» российского рынка жилищного строительства. Отмечу, что «Клевер» является добровольным инструментом, участники рынка сами решают, какие «зеленые» решения применять на проектах и в каком объеме, а сертификация позволяет оценить качество этих решений. Мы считаем, что обе инициативы будут гармонично развиваться параллельно друг другу, способствуя продвижению национальных «зеленых» стандартов и «зеленых» систем сертификации зданий на территории РФ. Соответствующие договоренности уже достигнуты между сторонами.

— На какие главные эффекты-результаты направлена сертификация? Что она даст игрокам рынка и их клиентам?

— Покупатели и арендаторы коммерческой недвижимости продолжают предъявлять повышенные требования к транспортной доступности, внешнему облику, эргономике внутреннего пространства, ответственному потреблению. Поэтому вопрос сертификации будет актуален для всех девелоперов, собственников и управляющих активами, которые заинтересованы во внедрении стандартов экологической эффективности и создании комфортной, здоровой и безопасной среды в коммерческой недвижимости. В первую очередь сертификация по новой системе будет актуальна для проектов коммерческой недвижимости, которые не смогли завершить процесс оценки по международным стандартам. Речь идет как о проектах, которые находились на стадии подготовки и подачи документов, так и о проектах, которые уже имеют сертификат или промежуточный сертификат BREEAM или LEED. Сертификация будет актуальна и для тех участников рынка, которые по разным причинам ранее не проводили оценку своих проектов по зарубежным системам, но внедряют или хотели бы внедрять устойчивые подходы к созданию и управлению своими объектами. Сертификация по системе «Клевер» поможет выделить объект среди других и повысить его популярность, к примеру, среди потенциальных арендаторов, а также получить различные преимущества — от финансовых до репутационных. Кроме того, сертифицированные здания сдаются быстрее и большими площадями на длительный срок, что в итоге повышает и устойчивость возврата инвестиций. Также отметим, что наибольший положительный эффект от применения систем сертификации достигается в тех случаях, когда их использование начинается еще на стадии определения концепции здания.

— Каковы ваши следующие шаги в направлении «зеленой» сертификации?

— В октябре мы завершили публичное обсуждение первой редакции «Методики оценки и сертификации для объектов нового строительства». В ближайшее время на публичное обсуждение будет представлен второй документ системы — «Методика оценки и сертификации зданий для эксплуатируемых объектов». Рассмотрение обеих методик сопровождается практической отработкой предлагаемых подходов и решений на проектах, реализуемых в рамках пилотирования системы. Пилотная фаза продлится до июня 2023 года и будет включать весь спектр шагов по организационно-техническому и юридическому оформлению системы. Также у системы «Клевер» появилась официальная страница, где можно ознакомиться с условиями сертификации и тарифной политикой. В перспективе на платформе «Росинфра» планируется запустить отдельный сервис для оценки проектов в сфере недвижимости по разработанным методикам, который обеспечит работу всех участников оценки и сертификации в едином цифровом пространстве.

В оценке ГОСТ Р среди девелоперов жилого рынка не было полного единства. Похоже, с оценкой системы «Клевер» игроками рынка коммерческой недвижимости ровно то же самое. По мнению генерального директора компании MR Group Марии Литинецкой, новый национальный стандарт «зеленой» сертификации «Клевер» стал закономерным ответом на приостановку работы в России международных систем BREEAM (стандарт оценки BREEAM включает передовые практики строительства, направленные на снижение негативного влияния на экологию и повышение качественных и эксплуатационных характеристик здания), LEED (Leadership in Energy and Environmental Design, Руководство в энергоэффективности и экологическом проектировании — международная система сертификации зданий, которая признает лучшие в своем классе проектные решения и практики строительства) и WELL (Building Standard — система сертификации «зеленых» зданий, которая основана на измеримых доказательствах того, что здание благоприятно влияет на здоровье и самочувствие людей).

Эксперт напоминает, что начиная с марта все эти стандарты не применяются к отечественным проектам и десятки зданий, по всем параметрам соответствующих самым высоким критериям «зеленого» строительства, остались без возможности получить такой сертификат. Российская система должна устранить этот пробел.

Мария Литинецкая генеральный директор компании MR Group «Сейчас отбираются проекты, на которых к июню 2023 года планируется отработать новую систему сертификации. Фактически «Клевер» — национальная система сертификации, которая соответствует глобальному уровню мировых практик, взяв у них лучшие критерии. При этом акцент в системе сделан на ESG — окружающую среду, социальное благополучие и управление. В целом в системе в несколько раз больше критериев соответствия, чем, например, в LEED. Первым проектом, который вошел в пилотный проект отечественной системы «зеленой» сертификации «Клевер», стал многофункциональный комплекс SLAVA, который реализуется MR Group и управляющим партнером «ПроГород» (группа ВЭБ.РФ). В его состав входят бизнес-центры, которые, по экспертным оценкам, могут претендовать на уровень Very Good международного «зеленого» стандарта BREEAM. В «пилоте» участвует и еще один проект MR Group — высотный деловой центр А-класса iCity в составе делового кластера «Москва-Сити», который мы ранее планировали сертифицировать по системе LEED по классу Gold, подтверждающему высокий уровень инженерных решений, используемых при строительстве. В течение нескольких месяцев все проекты-участники будут проходить сертификацию и верификацию, этот процесс учитывает примерно 100 критериев, основные направления оценки — экология, энергоэффективность, здоровье и комфорт, удобство внутренней среды, управление. Чем больше баллов набирает проект, тем выше его позиция в рейтинге. Безусловно, компания MR Group позитивно оценивает создание отечественной системы «зеленой» сертификации, это поддержит российские проекты, ориентированные на экологию и энергоэффективность».

В продолжение заместитель генерального директора по продукту и инвестициям компании Stone Hedge Виктория Васильева отмечает, что появление «зеленого» стандарта отчасти продиктовано позицией арендаторов и покупателей коммерческих зданий.

Виктория Васильева заместитель генерального директора по продукту и инвестициям компании Stone Hedge «В текущей ситуации, которая способствует качественным структурным изменениям в строительной отрасли, система оценки и сертификации зданий «Клевер» стала важным шагом для формирования единого вектора устойчивого развития для российских девелоперов. Стандарты «зеленой» сертификации учитывают международные тренды, но при этом адаптированы под российские реалии девелопмента, что позволит им быть более эффективными. Это позволит нам двигаться в направлении создания востребованных проектов, ориентированных на осознанное потребление. Тем более что мы видим, как интерес к устойчивому развитию только возрастает. Например, все больше современных компаний-арендаторов, соблюдая экополитику в своих бизнес-процессах, стремятся выбирать и офис по соответствующим стандартам. При таком комплексном подходе вся их деятельность ведет к устойчивому развитию».

Однако, по оценкам президента Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрия Москаленко, не все так радужно, как хотелось бы. По мнению эксперта, события 2022 года внесли серьезные изменения в развитие ESG-повестки в целом. Создание национального «зеленого» стандарта в строительстве как элемента ESG-сферы стало ответом на уход с российского рынка международных сертификаций, и это первая серьезная попытка разработки подобной методики в России. Идею Дмитрий Москаленко называет хорошей, но к реальности имеющей далеко не прямое отношение.

Дмитрий Москаленко президент Российского совета торговых центров «Пока у бизнеса больше вопросов, чем ответов. Кто должен стать лидером в создании национальной ESG-повестки? Государство? Реальный сектор? Консультанты? Так вот, если посмотреть на составителей национальной методики, то почти все это — маркетологи и консультанты, то есть те, кто сам занимается сертификацией. Реальный сектор сегодня озабочен совсем другими вещами: налогами на имущество, снижением выручки и другими первоочередными проблемами, а совсем не внедрением «зеленых» стандартов. Но раз уж экологические вопросы все еще остаются на повестке, надо спросить бизнес, какие меры поддержки для развития сферы ESG должны быть первоочередными? На первом месте (по данным исследования РБК) как раз предоставление налоговых льгот для ESG-проектов (так считают 28% респондентов), еще 24% называют субсидирование процентных ставок. Когда бизнес инвестирует серьезные средства в реальный сектор экономики, чтобы поднять свои стандарты, он рассчитывает на поддержку институтов, являющихся драйверами ESG-движения. Прежде всего такая поддержка девелоперов должна выражаться в федеральном законопроекте, которого пока нет».

Бизнес в настоящий момент обеспечивает выплату налогов, содержание рабочих мест, создание условий труда. Пока «зеленая» технология не несет в себе понятные выгоды для инвестирования, она будет экологичной, иногда даже желанной, но не всегда возможной опцией, считает Дмитрий Москаленко.