Главная » Недвижимость » «Зеленая» сертификация, часть I: застройщики и их 81 добровольный выбор

«Зеленая» сертификация, часть I: застройщики и их 81 добровольный выбор

На появление нового «зеленого» стандарта строительства многоквартирных домов девелоперы в целом отреагировали положительно. Но переводить этот добровольный стандарт в разряд обязательных считают преждевременным по целому ряду причин. И вообще, еще надо проверить его 81 критерий на экономический эффект

Текст:Валерия Мозганова

Фото: АГН «Москва»

В принципе, «озеленение» девелоперской части рынка недвижимости во всем мире идет примерно одинаково: сначала полностью добровольное соблюдение застройщиками экологических стандартов, принципов энергоэффективности и всего такого, затем — все еще добровольное, но вкупе с разработанными государством стимулирующими мерами (как правило, финансово-экономического характера), и, наконец, частичный перевод экостандартов в разряд обязательных (например, в отношении зданий, строящихся по госзаказу). Обычно к этому моменту и игроки рынка, и конечные потребители уже считают экостандарт неотъемлемой частью жизни и вообще не понимают, как это — дома классом энергоэффективности ниже А или построенные из экологически несертифицированных материалов.

Россия пока находится на первом этапе, все существующие у нас экостандарты носят исключительно рекомендательный характер. В том числе национальный стандарт «зеленого» строительства многоквартирных жилых домов, который был разработан «Дом.РФ» совместно с Минстроем России и начал действовать с 1 ноября 2022 года. BFM.ru уже подробно рассказывал об этом стандарте, о 81 его критерии (37 являются обязательными и 44 добровольными), о том, что оценка проектов будет происходить в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и что стандарт будет взрослеть, развиваться и дорабатываться. А еще о том, что соблюдение принятых норм и получение «удовлетворительного», «хорошего» или «отличного» сертификата соответствия стандарту (для чего, в частности, проект должен как минимум отвечать обязательным требованиям) — дело сугубо добровольное: хотят застройщики — пожалуйста, не хотят — никто их не заставляет.

Так вот, хотят ли? Особенно если учесть, что пока ни о каких финансово-экономических стимулах речь не идет; точнее, идет, но вот именно речь и не более. Представителей девелоперского бизнеса BFM.ru попросил ответить на два вопроса: намерены ли они в своих проектах соблюдать нормы нового «зеленого» стандарта и не считают ли необходимым сделать его требования обязательными для всех девелоперов страны? Собеседников было немало, и большая их часть хором заявила: да, собираемся соблюдать и во многом уже это делаем, но превращать экологические подходы в обязательные рановато по целому ряду причин.

Константин Авксентьев, руководитель архитектурного департамента компании Asterus

«Да, в части будущих проектов многоквартирных домов мы будем «целиться» в тот или иной сертификат. На примере наших реализованных проектов Ростех-Сити (сертификат BREEAM Excellent) и «Чкалов Арена» (ряд энергоэффективных решений) можем сказать: чем больше вкладываешься в капитальные затраты, тем меньше операционные. И потом, сертификат позволяет позиционировать продукт в определенном классе. В текущей редакции настоящий стандарт не заменяет национальные стандарты и своды правил, что прямо прописано в документе, и, на мой взгляд, это является верным подходом. Его перевод в СП, обязательный к применению, будет, во-первых, противоречить текущей проводимой государственной политике в части ослабления регулирования в строительной отрасли, во-вторых, значительно исказит рынок в части стоимости предложения даже при необходимости соблюдения минимального рейтинга «удовлетворительно». Существующий подход сертифицирования проектов, стимулирования девелоперов является гораздо более оправданным с экономической точки зрения для рынка в целом».

Дмитрий Рогатых, директор московского департамента группы «Аквилон»

«Безусловно, мы планируем соблюдать утвержденный стандарт, тем более что группа «Аквилон» давно внедряет принципы «зеленого» строительства в своих проектах. Это важный элемент нашей концепции Э4: экология, энергоэффективность, эргономика и экономия средств жителей. Например, благодаря запатентованной энергосберегающей технологии Termo-S вдвое снижаются теплопотери зданий, а жители могут сократить расходы на отопление на 40%. Что касается вопроса об обязательности стандарта: обязательные предписания зачастую ведут к исключительно формальному их соблюдению со стороны застройщиков, которые не хотят или не могут внедрять новые технологии. Смысл сертификации по «зеленым» стандартам в добровольности. Девелопер получает официальное подтверждение устойчивости своих проектов, и это сигнал для государства и потенциальных покупателей об ответственности компании и высоком качестве жизни в ее новостройках. Именно для этого в свое время создавались международные стандарты LEED, BREEAM и другие. В России еще до вступления в силу ГОСТ Р разрабатывались свои системы сертификации, например, несколько проектов группы «Аквилон» обладают «золотыми» сертификатами по отечественной системе GreenZoom. По сути, российские стандарты — это те же международные принципы устойчивого развития, адаптированные под наши реалии и приведенные в соответствие с внутренними строительными нормами. Теперь застройщики смогут сертифицироваться по национальному «зеленому» стандарту и получать государственный знак качества. Учитывая специфику российского девелоперского рынка, я считаю, что это хорошая, нужная и своевременная инициатива».

Михаил Звягинцев, директор по маркетингу компании COLDY

«Широкое применение «зеленого» ГОСТ P для многоквартирных домов требует определенной стимулирующей программы. LEED, BREEAM, которые использовались при создании отечественного стандарта, основаны на добровольном применении. Вероятно, для отдельных категорий многоквартирных домов регулятор может сделать «зеленый» ГОСТ обязательным. Например, для проектов по программе реновации. Стимулом к распространению применения ГОСТа могли бы стать механизмы «зеленой» экономики. Если эта система льгот для девелоперов и ипотечных систем для потребителей будет создана, то дополнительной регуляции не потребуется. «Зеленый» ГОСТ может занять освободившуюся нишу международных систем сертификации, которые фактически приостановили свою работу на территории Российской Федерации. Это позволит тем объектам, которые строятся в настоящий момент, подтвердить свою экологичность. Что касается объектов COLDY, то green-инженерия широко применяется в проектах компании. В частности, система рекуперации, реализуемая в бизнес-пространстве Taller, включает применение солнечных батарей и генерации энергии для освещения МОПов. А ФОК в составе МФК N’ICE LOFT спроектирован по стандарту BREEAM. Поэтому мы приветствуем разработку отечественного стандарта и настроены на его использование при реализации будущих проектов».

Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве

«Появление «зеленых» стандартов во многом продиктовано самим рынком. В последние годы девелоперы активно соревнуются между собой, создавая все более комфортные и продуманные пространства в своих проектах. Вместе с тем, внедрение «зеленых» решений значительно удорожает строительство, что делает возможным применение экостандартов далеко не во всех проектах и не во всех российских регионах. В целом мы поддерживаем такой стандарт, но считаем, что его внедрение должно проходить с учетом региональной специфики, масштабов проектов и ряда других параметров».

Виталий Коробов, директор компании Element Development

«Еще до принятия «зеленого» стандарта мы придерживались этих норм в наших проектах и намерены соблюдать их и дальше. На наш взгляд, забота об экологии входит в понятие социальной ответственности застройщиков. Например, для строительства нашего апарт-комплекса «Bereg.Курортный» в Сестрорецке мы не только используем экологичные материалы, но и разработали комплексную концепцию благоустройства и озеленения территории. Корпуса будут подключены к системе многоуровневого периодического освещения, что позволит в светлое время суток тратить меньше электроэнергии. Также мы стараемся минимизировать количество строительного мусора, сортировать его и отправлять на переработку. Однако нужно понимать, что работа по новым стандартам будет влиять как на себестоимость строительства, так и на конечную цену квадратного метра. Мне кажется, что не нужно делать новые нормы обязательными, достаточно ввести поддержку таких проектов со стороны государства и банков. Такие меры помогут исключить проблему увеличения стоимости, а также станут хорошим стимулом для застройщиков. Более того, для потребителей сейчас экологичность объектов становится одним из важнейших критериев».

Павел Гаврилов, вице-президент блока создания проектов компании GloraX

«Девелоперы, которые работают в высоком ценовом сегменте, изначально насыщают дополнительными опциями концепции своих проектов — как с точки зрения сервисов и инфраструктуры, так и с точки зрения архитектуры и создания комфортной среды. При этом покупатели подобного жилья предъявляют все новые и новые требования к недвижимости. К примеру, для девелоперов стало хорошим тоном включать такие функции, как фильтрация воды до качества питьевой, высокотехнологичная очистка воздуха, повышенная энергоэффективность зданий и прочие. И мы в своих проектах подобные решения заранее предусмотрели, что позволило быть полностью готовыми к вступлению в силу «зеленого» стандарта. Безусловно его введение позволит в целом повысить качество девелоперского продукта, комфорт и качество внутренней среды, энергоэффективность и рациональное водопользование и так далее. Однако стоит с большой осторожностью относиться к обязательному внедрению этого стандарта для всех застройщиков, поскольку в каждом регионе себестоимость строительства и объем рынка отличаются. А часть необходимых инноваций является ресурсоемкими, что затруднит их реализацию как в эконом-сегментах, так и в городах с низким платежеспособным спросом. При этом, может быть, стоит определить общие подходы, соблюдение которых будет подтягивать отрасль к лучшим международным практикам. К примеру, в вопросах организации внутренней среды, утилизации отходов, выбора архитектурных решений. Также возможна вариативность критериев «зеленого» стандарта по сегментам недвижимости: чем выше ценовой сегмент, тем большему числу требований должен соответствовать проект. Такой дифференцированный подход позволит сформировать прозрачную систему классификации жилых объектов в рамках стандартизированных требований».

Денис Коноваленко, управляющий партнер компании Prime Life development

«Мы уже применяем ряд критериев, которые являются обязательными для получения «зеленого» сертификата. Например, все квартиры в первой очереди ЖК «1-й Нагатинский» сдаются с предчистовой отделкой, при облицовке первых трех корпусов будут использоваться такие экологичные материалы, как клинкерный кирпич ручной формовки, гранит, стемалит, а устройство наружных стен выполнено из керамического блока, что позволит обеспечить качественную тепло- и звукоизоляцию в домах и сэкономить на потреблении энергии. Перспектива применения стандарта в обязательном порядке в федеральном масштабе если и возможна, то не в скором времени. Не стоит забывать, что Россия — крайне разнообразная страна и в климатическом плане, и по темпам газификации различных регионов, и даже просто по строительным возможностям и бюджетам. Но то, что вектор на более экологичное строительство уже взят и активно подхвачен девелоперами, это правда».

Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City

«Я уже не раз говорил, что «зеленый» стандарт станет серьезным стимулом для увеличения числа экологичных объектов в России. Уже сегодня для многих наших клиентов важны энергосберегающие технологии, раздельный сбор мусора, применение экологичных материалов, озеленение территории и бережное отношение к окружающей среде. Наша позиция — не только применять требования стандарта, но и концептуально закладывать «зеленую» составляющую на стадии проектирования проекта. Поэтому наша компания стала проводником концепции well-being-недвижимости, который мы реализуем в нашем новом апарт-отеле Well в Санкт-Петербурге. Ее суть в создании комфортного и безопасного пространства, где соблюден оптимальный баланс физической, эмоциональной и ментальной составляющих. Основные компоненты — чистый увлажненный воздух, фильтрованная вода, температурный и акустический комфорт, безопасность, здоровое питание и возможность быть в сообществе людей, объединенных схожими ценностями. Что касается обязательного применения «зеленого» стандарта строительства, я считаю, что каждый должен сделать выбор сам. Думаю, что со временем рекомендации станут «опцией по умолчанию», потому что за это проголосуют покупатели недвижимости».

Александра Болилая, директор по инвестициям компании Legenda

«Зеленый» стандарт вряд ли можно и нужно делать обязательным. Любое обязательство имеет риск привести к «натягиванию совы на глобус» и в конечном счете к нивелированию смысла и значения этого нововведения. Нужно понимать, что соответствие принципам «зеленого» строительства — это дополнительные затраты и нагрузка на себестоимость проекта. В нынешних непростых экономических условиях не каждый девелопер найдет в своей финмодели резервы для таких вложений. Legenda, работая в высоких ценовых сегментах, уже применяет и будет продолжать применять «зеленые» технологии. Это не только тренд и не только фактор, привлекающий дополнительные инвестиции, но и продуктовое преимущество, помогающее конкурировать на рынке».

Яна Вирченко, директор по продажам ГК «Полис»

«За последние годы застройщики вышли на новый уровень и без дополнительных требований соревнуются за качество строительства, инфраструктуру и благоустройство своих жилых комплексов. Мы уже пришли в тот период, когда клиент выбирает не просто «коробку», а комфорт, удобства и безопасность. Мы видим, что необходимо постоянно усовершенствовать свои проекты, чтобы быть конкурентоспособными на рынке. Застройщики стараются добровольно соблюдать стандарты строительства, которые теперь внесут в сертификацию. Однако обязанность соблюдать новые стандарты позитивно скажется на новостройках, так как любой новый застройщик должен будет им следовать, что окончательно вытеснит недобросовестных строителей с рынка. Начинать строить будут только те, кто готовы соблюдать «зеленые» стандарты — иначе можно потерять часть потенциальных покупателей».

Группа «Самолет» — одна из тех компаний, на чьих проектах обкатывали новый «зеленый» стандарт. Поэтому мнение «Самолета», наверное, имеет право на особое внимание.

Кира Смирнова руководитель направления устойчивого развития группы «Самолет» «Объекты в ЖК «Пригород Лесное» сейчас проходят пилотную проверку на предмет соответствия стандартам «зеленого» ГОСТ. Мы считаем, важно, что такой стандарт появился на российском рынке и вобрал в себя лучшие мировые практики «зеленого» девелопмента с одновременной адаптацией к российским реалиям и, конечно, намерены и в дальнейшем использовать «зеленые» стандарты при проектировании, строительстве и эксплуатации зданий. Одновременно с этим важно отметить, что соблюдение данного ГОСТ ведет к увеличению себестоимости строительства, поэтому для более широкого его внедрения крайне необходимы стимулирующие финансовые меры. Без этого широкомасштабное применение ГОСТ в регионах РФ может быть осложнено, особенно в текущей экономической ситуации».

Однако встречается и куда более жесткий взгляд на вещи. В первую очередь, среди девелоперов, работающих в сегменте жилья массового спроса, для которых вопрос конечной цены продукта — ключевой. Их позицию директор по маркетингу компании Time Development Ирина Морозова озвучила весьма четко.

Ирина Морозова директор по маркетингу компании Time Development «Стандарты очень удорожают себестоимость проектов. Пару лет назад это еще было актуально для арендаторов БЦ класса А. Эти «зеленые» стандарты направлены в конечном счете на эксплуатацию и, как следствие, экономию на коммунальных расходах. В жилье это может быть актуально для высокобюджетных комплексов. При этом мало кто из девелоперов за последние десять лет анонсировал в своих жилых проектах «зеленые» стандарты. Сейчас это, скорее, маркетинговый ход. У нас «Новая Щербинка» — проект комфорт-класса в Подмосковье. На выбор наших покупателей такие стандарты никак не влияют. Девелопер, скорее, сделает ставку на то, что всегда востребовано у жителей, а это транспортная доступность и социальная инфраструктура ЖК. В бизнес-классе к этому добавляется еще архитектурная концепция, современная инженерия. Но к «билдингу» это не имеет никакого отношения».

А еще, как считает руководитель направления разработки продукта ГК «А101» Павел Брызгалов, никому не стоит обольщаться: до того момента, как определение «национальный стандарт» шагнет со страниц отраслевых документов в реальную жизнь, немало воды утечет.

Павел Брызгалов руководитель направления разработки продукта ГК «А101» «Внедренные стандарты начнут входить в отраслевую практику не завтра и даже не через месяц. Прежде девелоперам нужно оценить каждый из 81 критерия с точки зрения экономического эффекта: как долго займет процесс перестройки бизнес-процессов и как каждый критерий отразится на себестоимости строительства. Последний аспект, с учетом текущей ситуации на рынке жилья, становится важным не только для девелоперов, но и для банков, оценивающих финмодели для решения о выдаче эскроу-финансирования. Скорее всего, на первом этапе будут выбраны наименее затратные решения со «звонкими» названиями, которые станут использоваться как инструменты продвижения и маркетинга. Для того, чтобы ESG-практики внедрялись быстрее и более осмысленно, целесообразно было бы разработать комплекс стимулирующих мер, который бы действовал следующие два-три года. В этом случае новые стандарты благодаря своей прозрачности стали бы со временем прекрасной заменой действующим сегодня на рынке классам жилья, у которых четких критериев не было, наверное, никогда. Вот с этого момента применение практически всех стандартов станет обязательным для всех девелоперов, желающих остаться конкурентоспособными на рынке, как это сейчас происходит, например, в Швеции. При этом делать обязательной хотя бы часть новых стандартов на данном этапе было бы контрпродуктивно, поскольку это привело бы к остановке строительства, проектирования и согласования финмоделей больших объемов жилья, образованию серьезного дефицита предложения и, как следствие, росту цен. Со своей стороны, мы стремимся сделать свой бизнес экологичным во всех смыслах. Сегодня ГК «А101» формирует внутренний стандарт, основанный в том числе и на принятых ESG-подходах, но он также включает различные другие успешные практики, которые способны обеспечить максимальный комфорт проживания в наших домах. При этом, комбинируя практики, приоритетом будет не прохождение сертификации, а достигаемый эффект».

А теперь — неожиданный поворот. Практически одновременно с официальным сообщением о вступлении в силу ГОСТ Р пришло второе, не менее официальное сообщение о том, что для другой «зеленой» системы оценки зданий, разработанной центром ГЧП и его партнерами при поддержке ВЭБ.РФ, выбран фирменный стиль, логотип и название — Клевер (Clever).

Выходит, теперь у нас сразу два инструмента «зеленой» сертификации? Тогда чем они похожи и чем отличаются, какой из них будет помасштабнее и повесомее и не начнут ли они в скором времени друг другу мешать?