Главная » Недвижимость » «Вирус уйдет, а боязнь города останется»: как пандемия обогатила владельцев подмосковной недвижимости

«Вирус уйдет, а боязнь города останется»: как пандемия обогатила владельцев подмосковной недвижимости

Ксения Мельникова Forbes Staff

Фото DR

Основатель компании «ДубльДом» Иван Овчинников Фото DR Режим самоизоляции, объявленный московскими властями, спровоцировал небывалый спрос на аренду загородных домов в ближайшем Подмосковье. Владельцы коттеджей и строительные компании, которые предлагают возвести жилье у леса под ключ, за несколько недель получили выручку в десятки миллионов рублей 0 shares

Пандемия коронавируса больно оттопталась на гостиничном рынке: классические отели терпят убытки и грозятся не пережить еще один месяц карантина. При этом владельцы подмосковных коттеджей и модульных домов подсчитывают сверхприбыль: массовый спрос на самоизоляцию за городом спровоцировал рост их выручки в разы. По данным основателя российского сервиса аренды жилья Tvil Алексея Черепахина, по сравнению с прошлым годом число бронирований домов на майские праздники и лето в Подмосковье выросло на 70%.

Forbes нашел бенефициаров карантина среди загородных рантье и выяснил, сколько они заработали на изолировавшихся москвичах.

Семейный подряд

Основатель сети подмосковных коттеджей Luxury Cottage Константин Курепин познал обе стороны пандемии. Выручка недавно открытого им ресторана Lucos в Лобне после введения карантина упала на 95%. А все 14 коттеджей, которые прежде бронировали только посуточно, заняли до июля. «Я до сих пор не знаю, радоваться или грустить, — признается Курепин. — С рестораном обидно, а с домами прям повезло. Будь у меня отель с номерным фондом и общей для гостей территорией, упали бы в пропасть, как и остальные».

Сеть коттеджей Курепин начал развивать в 2010 году. Стартовый актив — дом с территорией в 15 соток в подмосковной деревне Рыбаки — достался от родителей. По будням он пустовал, но в выходные сдавался и приносил предпринимателю по 10 000 рублей. Сам Курепин, выпускник Военного университета Минобороны, жил в Москве и вместе с женой развивал на тот момент основной семейный бизнес — турагентство «Дрим Тур».

«Начался сумасшедший шквал звонков. Телефон не замолкает, заявки сыплются — люди хотят снять коттедж на долгий срок»

В 2011-м на прибыль от турбизнеса Курепин купил еще один коттедж недалеко от горнолыжного курорта Сорочаны. Трехэтажный дом площадью 250 кв. м с бассейном, сауной и 14 сотками земли друг семьи продал всего за 3,5 млн рублей. Еще порядка 1,5 млн, взятых в кредит, пошло на ремонт. Коттедж предприниматель тоже сдавал посуточно — за выходные тот приносил 20 000 рублей.

Бизнесом коттеджная подработка стала в 2012 году, когда к Курепину обратилась знакомая, которая несколько лет назад построила под Солнечногорском шесть домов для продажи. После кризиса 2008 года спрос на недвижимость упал — коттеджи простаивали. Знакомая предложила Курепину взять их в управление, а прибыль делить пополам. Предприниматель согласился. Полноценную сеть из восьми особняков (двух своих и шести под управлением) назвал Luxury Cottage — «с намеком на то, что коттеджи люксовые — большие, качественные, где-то даже с бассейном».

С тех пор арендное дело стало приносить больше туристического — по несколько миллионов рублей выручки в год. Курепин сам был и сантехником, и грузчиком, и администратором, а жена отвечала за уборку коттеджей. Со временем супруги наняли работников, а сами переключились на управление и развитие сети. «Дрим тур» Курепин позднее «закрыл для широкой публики»: туры стали бронировать только для друзей. Под юрлицом «Дрим Тур» стала работать Luxury Cottage.

В том же 2012-м Курепины купили еще и 3,5 га земли в деревне Покров под Солнечногорском за 5 млн рублей. Участок также решили застроить собственными коттеджами. Два с половиной года ушло на сбор документов и закладку фундамента. К 2017-му были готовы пять домов и баня, к 2019-му к ним добавился банкетный зал для свадеб и еще один, последний дом.

Стратегическая инвестиция оправдала себя — в 2019 году все объекты принесли супругам, по словам Курепина, 20 млн рублей выручки и 12 млн рублей прибыли (актуальных данных по году в СПАРКе нет). 60% средств пришлось на дни рождения и свадьбы летом и в новогодние каникулы. Большинство бронирований поступало через «Циан», «Авито» и собственный сайт. Luxury Cottage также работает с Airbnb, Booking и Tvil.

Основатель проекта Luxury Cottage Константин Курепин
Основатель проекта Luxury Cottage Константин Курепин

Резиденция для банкиров

От весны 2020-го Курепин ничего особенного не ждал: февраль, март и апрель — традиционно низкий сезон. В это время команда Luxury Cottage по необходимости ремонтирует дома и готовит банкетный зал к свадьбам. С расчетом на кейтеринг для торжеств 1 февраля Курепин открыл ресторан Lucos в Лобне. За полтора месяца работы заведение выручило около 1 млн рублей, но затем обороты начали снижаться. В конце марта, когда Владимир Путин объявил о начале первой нерабочей недели, ресторан стал работать только на доставку. Выручка сократилась до 50 000 рублей в месяц.

«Буквально в тот же день (25 марта, когда президент выступил с первым обращением к гражданам по поводу коронавируса. — прим. Forbes) ближе к вечеру звонит менеджер по бронированиям и говорит, что начался просто сумасшедший шквал звонков, — вспоминает Курепин. — Телефон не замолкает, заявки сыплются отовсюду, люди хотят снять коттедж на долгий срок». К 28 марта все 14 жилых домов Luxury Cottage разошлись — сначала их бронировали на месяц, потом продлевали.

«Нет смысла самоизолироваться, если к вам будут приезжать гости на шашлыки»

Банкетный зал и баню Курепину, правда, пришлось закрыть. «На территории этих объектов, как и гостиниц, невозможно полностью ограничить контакты посетителей с теми, кто оказывает гостиничные услуги. А коттеджи — жилые помещения, которые предназначены для временного или постоянного проживания. В них самоизоляция человека достижима, поэтому они и продолжили работу», — объясняет Станислав Бородаев, юрист компании Forward Legal.

За один апрель Курепин выручил 1,4 млн рублей и получил порядка 800 000 рублей прибыли. Показателями, впрочем, он не сильно доволен: они всего на 17% превысили прошлогодние и на 7% — показатели марта 2020-го. Дело в том, что посуточные брони для компании выгоднее долгосрочных: клиенты «выходного дня» платят за сутки в среднем в три раза больше, чем долгосрочные жильцы. «[При разовых бронированиях] мы еще получаем доход от дополнительных услуг — например, от минибаров в доме или доставки завтраков. Сейчас все готовят сами, и мы на этом не зарабатываем», — добавляет он. Но плюсы в долгосрочных бронях тоже есть: компания получает гарантированную прибыль и может прогнозировать свой доход. По расчетам предпринимателя, показатели на уровне апреля сохранятся как минимум в мае и июне.

Пандемия изменила не только сроки бронирований, но и целевую аудиторию, говорит Курепин. Если прежде Luxury Cottage ориентировался на «устойчивый средний класс», то сейчас основными клиентами стали «состоятельные люди с квартирами в центре», которые ищут дома в области для самоизоляции. По словам Курепина, среди его нынешних арендаторов есть банкиры, спортсмены, известные врачи и «знаковая телеведущая федерального канала». Все изолировались с семьями до семи человек.

Имена топовых гостей предприниматель назвать отказался, но признался, что в новых условиях чувствует «колоссальную ответственность»: «Мы не имеем права допустить инфекцию на нашу территорию. Если хоть в одном из домов окажется, что гости заболели и каким-то образом инфекция просочилась к нам, это поставит под вопрос всю нашу деятельность».

Чтобы защитить бизнес от такого исхода, он принял целый ряд мер. Всем работникам (по два человека живут в хозяйственных блоках и следят за работой котельной) он приобрел перчатки. Запас масок в компании уже был: «Огромные пакеты с ними гости оставили с флешмоба к какому-то дню рождения». Всем работникам без особой необходимости (например, если гости сами попросили прибраться в доме) Курепин запретил заходить в коттеджи.

Клиентам сразу после въезда стал раздавать на подпись специальные соглашения. В них арендатор перечисляет всех гостей, которые будут проживать в доме, и обязуется соблюдать условия самоизоляции — не допускать на территорию посторонних и без необходимости не выезжать в город. «Ну нет смысла самоизолироваться, если к вам будут приезжать гости на шашлыки», — поясняет Курепин. По его словам, клиенты реагируют адекватно. «Такое соглашение может ограничить только имущественные риски. Оно никак не повлияет на возможности уполномоченного органа выписать [владельцу коттеджа] штраф или привлечь к уголовной ответственности, если кто-то из проживающих нарушит санитарные правила или заразится коронавирусом», — предупреждает Станислав Бородаев из Forward Legal.

Сдача в аренду подмосковных коттеджей сейчас — настоящая золотая жила, потому что хорошие предложения в дефиците, говорит основатель сервиса Tvil Алексей Черепахин: «На нашем сайте многие частные дома и апартаменты забронированы на более длительный срок, чем обычно. Мест там уже нет, а число желающих изолироваться только прибавляется». Самым дальновидным сценарием для игроков этого рынка эксперт считает возведение новых коттеджей в Подмосковье — «чтобы хоть как-то спасти туристический рынок».

Дом из коробки

Зарабатывают на желании горожан изолироваться на природе не только профильные компании, но и частные заказчики со свободными деньгами. С начала апреля они активно заказывают строительство быстровозводимых домов под ключ, чтобы и жить самим, и сдавать их другим желающим. На этом тренде выручка продавца модульных домов «ДубльДом» возросла в три раза. «Люди понимают, что со снятием карантина боязнь толпы и городской жизни не закончится, вот и инвестируют в будущее», — объясняет основатель компании, 39-летний Иван Овчинников.

Его проект разрабатывает и собирает типовые одноэтажные модульные дома из готовых деревянных блоков с утеплителем, панорамными окнами и минималистичным интерьером внутри, а затем либо сдает их в аренду, либо продает частным или корпоративным клиентам. Такие дома по срокам сдачи выигрывают конкуренцию с обычными капитальными — четыре месяца против почти года. Сейчас Овчинников продает по десять домов в неделю — столько же, сколько прежде в месяц.

«Понимал, что меня могут оштрафовать, но иначе не мог — мы бы просто встали и уже не открылись бы»

Иван решил пойти по стопам отца, архитектора и владельца мебельной компании «Пионер» Василия Овчинникова, и поступил на промышленный дизайн в Московский архитектурный институт. Несколько лет проработал архитектором в архбюро Asadov Studio, организовывал архитектурный фестиваль «Города» и творческую резиденцию «АрхФерма» в Тульской области. В 2011-м открыл свое небольшое бюро BIO-architects. Зарабатывать «что-то существенное» удавалось только на производстве мебели, которую Овчинников-младший поначалу собирал на производстве отца. «В 2013 году папа дал мне правильный пинок, сказав: «Хватит делать проекты на моем производстве — запускай свое», — вспоминает предприниматель. — Ну я и стал размышлять, как это провернуть».

Открывать конкурирующий с отцовским мебельной завод Овчинников не хотел. Он мечтал наладить быстрое производство домов под ключ. Идея была не нова: российские строительные компании (например, «Теремок» и «Канадская изба») уже вовсю строили каркасные жилища, элементы которых изготавливались на заводах, а затем за три-четыре месяца собирались на участке. Если собирать модули (куски дома размером с фуру с отделкой и мебелью внутри) в цехе под ключ, а затем просто перевозить их на подготовленный участок (фундамент компания-партнер заливает заранее), то можно ускорить процесс сборки до недели, предположил тогда Овчинников. «Конкуренты не делали так, потому что видели спрос в сегменте двух- и трехэтажных домов, собирали на самом участке дольше, и могли что-то менять под каждого клиента. Моя технология позволяла собирать только одноэтажные дома, типовые, но быстро», — поясняет концепт предприниматель.

Первый дом по экспериментальному плану решил собрать для себя. Подготовил проект, купил станок для работы по дереву и оборудовал столярный цех в здании бывшего коровника на «АрхФерме». На производство будущего двухмодульного дома ушло около четырех месяцев. Модули на двух грузовиках перевезли в садовое некоммерческое товарищество рядом с Москвой. Строительство обошлось всего в 500 000 рублей. «Во-первых, многие материалы у меня уже были и часть работы я делал сам. Во-вторых, модульные дома сами по себе получаются дешевле за счет того, что они типовые, и ты закупаешь материалы сразу на несколько штук оптом», — объясняет беспрецедентно низкую стоимость строительства Овчинников.

Основатель компании «ДубльДом» Иван Овчинников
Основатель компании «ДубльДом» Иван Овчинников

В первую же зиму в доме проявились недочеты — в трубах, например, замерзла вода. Второй дом в том же 2013-м Овчинников построил с перенесенным ко внутренней стене водопроводом и дополнительным утеплителем. За 820 000 рублей его приобрел профессиональный строитель, которому модульный дом показался интересным экспериментом. 

Овчинников понял, что схема работает, и поставил производство на поток. Начал собирать типовой дом площадью от 26 до 80 кв. м раз в три месяца. В основе каждой постройки был деревянный каркас с утеплением из минеральной ваты и ветрозащитным листом. Одна стена — полностью стеклянная. Интерьер оформляли по индивидуальным запросам покупателей. Цена «ДубльДомов» составляла от 990 000 до 2,5 млн рублей. Чаще всего покупателями были молодые семейные пары и предприниматели, которые собирались затем сдавать их в аренду. В 2014-2015 годах на таких заказах Овчинникову удавалось получить несколько десятков миллионов рублей выручки.

Масштабироваться помогла франшиза. В 2015-м предприниматель начал продавать право работать под брендом «ДубльДом» и использовать авторские чертежи архитекторам и строителям из регионов. Предложение привлекло десять партнеров из Подмосковья, Санкт-Петербурга, Казани, Смоленска, Воронежа, Екатеринбурга, Владивостока и Чехии. В 2017 году оборот всех подразделений «ДубльДома», по словам Овчинникова, составил 365 млн рублей, прибыль управляющей компании (ИП Овчинников Иван Васильевич) — 15,7 млн.

«Люди понимают, что со снятием карантина боязнь толпы и городской жизни не уйдет»

Бурный рост вышел боком: среди франчайзи «ДубльДома» оказались мошенники, которые брали предоплату с клиентов и не сдавали дома в срок. Чтобы не потерять лицо, Овчинников взял на себя обязательства по строительству — это обошлось ему в 20-30 млн рублей, управляющая компания в 2018 году зафиксировала 3,5 млн рублей убытка. Судиться с бывшими партнерами предприниматель не собирается — «на счету [обманувшей клиентов] компании ноль, с гендиректора брать нечего».

В 2019 году сеть выручила 366 млн рублей — столько же, сколько до расторжения договоров с шестью недобросовестными филиалами.

Дубль-рост

В марте 2020-го из-за резкого скачка курса доллара поставщики импортных составляющих (саморезов, краски, бойлеров и др.) стали поднимать цены. Овчинников принялся экстренно закупать материалы. А в конце месяца, после объявления нерабочих дней, под постановление о закрытии попал производственный цех под Троицком — деятельность «ДубльДома» по коду ОКВЭД относилась к производству столярных изделий, которые работать в период самоизоляции по закону не могли.

Тем не менее, половина штата (другая отказалась работать в общероссийские выходные дни) продолжила собирать дома, соблюдая дистанцию и меры безопасности. «У нас на производстве безопаснее, чем дома: все работают в масках в 20 метрах друг от друга, температуру измеряем инфракрасным термометром, обрабатываем поверхности антисептиком, — уверяет Иван. — Понимал, конечно, что меня могут оштрафовать, но иначе не мог — мы бы просто встали и, может, не открылись бы уже».

Половина рабочих рук справлялась только со сборкой текущих заказов. Прием новых Овчинников возобновил в середине апреля. Цены на дома вслед за удорожанием материалов пришлось поднять в среднем на 15% — самая популярная модель «Кедр 65» (на 65 кв. м, из кедра), которая раньше стоила 2,5 млн рублей, стала стоить 2,9 млн. Несмотря на это, в первые же дни начался «аврал по Москве», вспоминает предприниматель: с запросами на дома пришли и те, кто ждал возобновления работы компании с конца марта, и те, «кто только понял, что сидеть нам еще долго». Всего за апрель и первую неделю мая «ДубльДом» продал порядка 30 построек и выручил больше 80 млн рублей. «Это в два-три раза больше, чем обычно. Такого у нас никогда не было», — говорит Овчинников.

Многие из проданных на фоне пандемии домов покупались для последующей сдачи в аренду, замечает он. Так, например, четыре «Кедра 65» у компании приобрел предприниматель Егор Арсенихин. Еще в 2019-м он открыл загородный клуб Vazuza Country Club с шестью «ДубльДомами» в 220 км от Москвы, а сейчас, заметив скачок спроса, решил повторить инвестицию. «В карантин большинство городских жителей уже испытали потребность в загородной жизни, особенно семьи с детьми. Но не все смогут купить жильё: у кого-то пока нет средств, кто-то решает вопрос с кредитом. Отсюда и спрос на аренду — у нас забронировано все до июля», — уверяет он. Новые дома для клуба Арсенихин рассчитывает получить в июле-августе 2020-го, а окупить вложенные 11,5 млн рублей — за пять-шесть лет. «Но расчет окупаемости я делал до коронавируса с учетом заполняемости 65%. Сейчас все заполнено на 100%. Если тенденция сохранится, окупимся за 3-4 года», — уточняет он.

«Мест уже нет, а число желающих изолироваться только прибавляется»

Есть и заказы от «ситуативных дачников», говорит Овчинников. Один из таких — из Московской области — не захотел ждать очереди на доставку и монтажа дома и самостоятельно нанял фуру и рабочих. «Он звонит и говорит: «Все, я готов уже сам смонтировать, сам привезу, увезу, сам все сделаю, но я хочу изоляцию провести в своем доме!» Ну, мы не отказали», — смеется предприниматель. По его словам, сейчас в очереди на производство 63 дома. «Часто нам предлагают доплатить, чтобы заселиться не через четыре месяца, а раньше. Но у нас просто нет рук, чтобы сделать раньше — часть сотрудников производства-то до сих пор не работает. Пока еще собираем февральские заказы», — признается предприниматель.

В будущее «Дубльдома» он пока смотрит с опаской: «В моменте спрос возрос, но непонятно, сколько денег у людей останется к лету, когда разрешат выходить на улицу». Овчинников, впрочем, признает, что интерес к загородному жилью после коронавируса в любом случае увеличится: «Раньше мы всех убеждали: «Ребята, выезжайте из города, живите в своих домах». А сейчас все это и сами понимают — за городом безопаснее».

https://www.forbes.ru/karera-i-svoy-biznes/400359-virus-uydet-boyazn-goroda-ostanetsya-kak-pandemiya-obogatila-vladelcev

НЕВЫЛЕТ.РФ - Онлайн сервис проверки всех долгов