Главная » Недвижимость » В ожидании чуда: вырастут ли цены и количество сделок на рынке «вторички»

В ожидании чуда: вырастут ли цены и количество сделок на рынке «вторички»

Фото Доронина Дениса / Агентство «Москва»
Фото Доронина Дениса / Агентство «Москва»

Продажи жилья на вторичном рынке Москвы снизились впервые за семь месяцев, но опрошенные эксперты уверяют, что этот спад — своеобразная «традиция» ноября, и в декабре рост продолжится. Чем вызван такой оптимистический настрой, разбирался Forbes

Продажи квартир на вторичном рынке Москвы росли с мая по октябрь, но по итогам ноября снизились на 5,9% месяц к месяцу до 10 829 сделок, подсчитал Росреестр. Эксперты, опрошенные Forbes, рассказали, что ноябрьское падение уже несколько лет является своеобразной традицией и в декабре продажи обычно вновь растут.

Конкуренция с девелоперами

Главным фактором продаж на вторичном рынке является готовность владельцев давать скидки. Кроме того, именно в ноябре стартуют предновогодние скидки на рынке новостроек, что влияет и на вторичный рынок. 

«Небольшое падение спроса было характерно для ноября на протяжении последних пяти лет, — говорит эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. — В 2020-м и 2021 году в ноябре число сделок было на 7% меньше, чем в октябре, в 2019-м — на 6%, в 2018-м — на 2%».

«На московском рынке всегда существовало негласное правило: норма — это 10 000 сделок, — добавляет независимый риелтор Евгений Коноплев. — Если их меньше — это стагнация, больше — оживление, так что ноябрьские 10 800 сделок после октябрьских 11 500 можно было бы назвать просто возвратом рынка «вторички» в спокойную фазу».

Отчасти продажи притормозили из-за предновогодних акций на первичном рынке, который смог переманить часть покупателей в новостройки, считают эксперты.

«Застройщики с середины ноября начали запускать предновогодние акции со скидками, бонусами, в том числе брать на себя большую часть комиссии банков за субсидирование процентной ставки по ипотеке, не включая ее целиком в стоимость объекта, — перечисляет эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Аслан Давлетов. — В итоге часть потенциальных покупателей в ноябре переключилась со вторичного на первичный рынок».

«Часть покупателей оттягивает на себя льготная ипотека», – добавляет управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов.

В ноябре и первой половине декабря судьба льготной ипотеки была неясна, и ожидания ее отмены стимулировали спрос на первичном рынке. 15 декабря стало известно, что льготная ипотека на новостройки будет продлена на полтора года, правда, на условии повышения ставки с 7% до 8%.

Скинул — продал

Вторичный рынок находится в «рабочей» фазе, сказали большинство собеседников Forbes, но все подчеркнули, что сделки практически невозможны без скидок.

«Срок экспозиции на вторичном рынке Москвы вырос, и единственным вариантом ускорить продажу является снижение цены», — констатирует руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.

«Очень заметно, что покупатель наблюдает за движением цены в объявлении, — добавляет управляющий агентством «Вишня» Сергей Вишняков. — Если квартира обладает приемлемой ценой — люди начинают наблюдать за ней. Цена корректируется, и все большее количество людей ставят ее в избранное. В какой-то момент цена проходит нужный барьер и начинается всплеск показов и переговоров».

«Две трети сделок по Москве происходит с торгом, размер которого в ноябре в среднем составил 5-6%, но больших скидок, свыше 10%, почти нет», — отмечает Москатов.

Средняя цена в экспозиции тоже снижается, говорят эксперты. «К началу декабря «квадрат» стоил в среднем 302 200 рублей, — подсчитала Лапшина. — Это на 0,6% ниже, чем в начале ноября, и всего на 0,6% дороже, чем в год назад. Показатель практически вернулся к прошлогоднему уровню».

В разрезе по округам сильнее всего — на 2% до 290 013 рублей — снизилась средняя стоимость квадратного метра в СЗАО, следует из данных «Миэль» (есть у Forbes), в среднем же по Москве снижение составило 1% — до 313 310 рублей.

Предложение перестало расти 

Все собеседники Forbes ожидают, что в декабре продажи подрастут. Об этом свидетельствуют несколько позитивных факторов. В их числе — объем предложения, который перестал расти, говорят эксперты.

«Ноябрь — первый месяц, когда предложение перестало расти, — отмечает Москатов из «Миэль». — На рынке вторичной недвижимости Москвы объем предложения снизился на 1% и составил 50 100 объектов». «Объем предложения на рынке практически не меняется последние два месяца, но и сейчас он на 44% больше прошлогоднего уровня», — уточняет Лапшина из «Циан.Аналитики».

Средний срок экспозиции объекта Москатов оценил в 90 дней, Лапшина — в 114 дней, Давлетов из «Этажей» — в «не более трех месяцев».

От декабря все собеседники Forbes дружно ждут роста количества сделок. «Наши ожидания на декабрь всегда были связаны с повышенным спросом на «вторичку» со стороны покупателей, этот год не будет исключением», — уверен Давлетов.

«В последние недели звонков мы получаем меньше, но авансов — больше, — рассказывает Москатов. — Покупатель быстрее принимает решение. Это, скорее, сезонная история, в декабре всегда так происходит. Даже те, кто давно вышел на рынок и откладывал решительные действия на потом, вдруг осознали, что дальше откладывать некуда».

«На вторичном рынке в декабре традиционно заключается наибольшее число сделок. Это связано как с финансовыми факторами — выплатами премий по итогам года, так и менталитетом, поэтому и в 2022 году в декабре мы ожидаем рост числа сделок относительно ноября», — заключает Лапшина.

None