Главная » Недвижимость » Торговая недвижимость: до точки принятия решения осталось не более трех месяцев

Торговая недвижимость: до точки принятия решения осталось не более трех месяцев

Какой объем площадей в торговых центрах находится в подвешенном состоянии? Можно ли уменьшить неожиданные дополнительные затраты, которые легли на плечи собственников ТЦ?

Текст:Валерия Мозганова

Фото: Юрий Кочетков/EPA/TASS

К осени все «полуушедшие» арендаторы торговых центров окончательно определятся, остаются они на российском рынке или нет, перестанут «полузанимать» свои места и либо полноценно откроются снова, либо освободят площади для своих сменщиков, которых в Турции, Китае, Белоруссии, Казахстане, Иране и других странах немало. Так что надо продержаться до осени, а там все наладится, и даже замену закрывающимся кинотеатрам можно будет найти — например, разместив на их месте спортивные студии. Это обобщенно-позитивный взгляд на будущее российских торговых центров.

Есть обобщенно-негативный. Никакие турецкие, белорусские и прочие производители не смогут компенсировать уход европейских марок, посещаемость ТЦ продолжит падение, и ситуация в киноиндустрии его только усугубит, владельцы торговых площадей будут нести серьезные убытки, и в будущем нас ждет кладбище торговых центров, самое правильное решение для которых — попросту снести и построить на их месте что-то более востребованное.

Какой из сценариев выглядит сегодня более реалистичным? Какой объем площадей в ТЦ разных форматов находится в подвешенном состоянии и появилась ли хоть какая-то ясность по поводу их будущего? Об этом BFM.ru побеседовал с партнером, руководителем департамента торговой недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP, до апреля 2022 года — компания Cushman & Wakefield) Ольгой Антоновой.

Ольга Антонова: Уже можно констатировать, что в мае-июне ясности о том, что происходит в международных ретейл-компаниях, стало заметно больше. Почти все игроки заинтересованы сохранять активы и персонал, большая часть ищут схемы, которые позволят сохранить бизнес, хоть и под другим именем. Примеров уже достаточно: LPP Poland — продажа российского бизнеса на уровне штаб-квартиры позволила открыть магазины и сохранить персонал, McDonald’s — сделка по продаже бизнеса их многолетнему партнеру-франчайзеру, открытие сети под новым именем, переименование «Локситан», выкуп топ-менеджментом прав на OBI… Мы полагаем, что передача прав на бизнес временно или постоянно с возможностью обратного выкупа — это схема, позволяющая сохранить большую часть товаров, к которым привыкли потребители.

Такое ощущение, что у вас есть какое-то «но»…

Ольга Антонова: Есть. Весь рынок пока еще задается вопросом о центре компетенций: будут ли переданы ноу-хау, будут ли обновляться регламенты — иными словами, похожи ли такие сделки на франчайзинг или мы далее этой лодкой будем управлять локально? В некоторых случаях мы уже понимаем, что подразумевается передача технологий и знаний в моменте, без связей с брендом в будущем. Это, на наш взгляд, является самым серьезным аспектом, который стоит рассматривать, — перспективы развития или заморозка в текущем состоянии? Прогнозов пока делать не хочется. Одно понятно — что сегодня закрыто около 35% площадей, вакансия следующего года ожидается на уровне 18-20%. Кто-то уйдет, как Nike или Starbuck’s. Кто-то сможет сохранить представленность на рынке, какая-то часть брендов полностью перейдут в управление локальных компаний. Весь рынок при этом сходится во мнении, что показательным периодом станет осень — начало зимы 2022 года. Почти все бренды и компании называют этот период точкой принятия решения.

Во что обходится ТЦ простой площадей, которые находятся вот в таком ни живом, ни мертвом состоянии? Я имею в виду как финансовый, так и имиджевый, социальный и прочий ущерб.

Ольга Антонова: В апреле 2022 года трафик в ТЦ снизился на 20-22%. Это говорит о том, что клиент не готов ходить по темным коридорам. А также это подтверждает факт, что закрытые ретейлеры — это основные драйверы принятия решения о шопинге. Мы не зря ведь всегда считали их якорями в торговых центрах. Уже сегодня, если сравнить среднюю выручку ретейла в общей корзине с прошлым годом, она снижена на 30-35% за счет закрытых магазинов. Это при том, что большая часть компаний продолжает частично платить арендные платежи и заработные платы. Это серьезная нагрузка как на операторов, так и на арендодателей. В любом случае большая часть девелоперов готовы ждать своих якорей, поскольку это основные элементы притяжения потребительского внимания. Важно отметить, что это фиксация текущей ситуации. Мне кажется важным то влияние, которое мы увидим в средней и долгосрочной перспективе: останется ли у нас возможность связи с внешним миром для потребления инновационных решений, для понимания трендов и лучших практик. Ведь если мы застынем без возможности интеграции визионерских решений этих брендов, то последует отставание рынка. Это главный ущерб для индустрии, который пока никто не может оценить.

Что бы вы как консультант посоветовали сегодня делать владельцам ТЦ, какую позицию занимать — вести ли жесткий диалог с «полуушедшими» арендаторами или быть помягче?

Ольга Антонова: Безусловно, ждать: их квалификация определяет спрос. Честно говоря, почти все девелоперы так и поступают. Все, кто является специалистом в этой индустрии и знакомы с рынком, сложностью устройства этого бизнеса и всех его звеньев, все понимают, что о полном замещении этих брендов (еще и оперативном) речи не идет. Пока наш прогноз на следующий год — 18-20% вакансии в среднем по рынку ТЦ в сравнении, например, с прошлогодними 12%. Но поскольку этот кризис управляется геополитическими решениями, то любой поворотный момент, положительный политический сигнал сможет все мгновенно изменить.

Еще один аспект, о котором, конечно же, говорят между собой все девелоперы и владельцы ТЦ, но который нечасто попадает в поле зрения СМИ, связан с эксплуатационными расходами. Несут ли их приостановившие свою деятельность арендаторы наряду с работающими магазинами? И если все неожиданные допзатраты легли на плечи собственника ТЦ, можно ли их как-то сократить? Своим опытом с BFM.ru поделился операционный директор компании MD Facility Management Борис Мезенцев.

Борис Мезенцев: Конечно, помещения временно ушедших с российского рынка брендов в ТРЦ невозможно полностью исключить из эксплуатации. На них также распространяются расходы по охране и работе сигнализации, технической эксплуатации всех инженерных систем здания, уборке общественных пространств, освещению и отоплению (в холодное время года). Кто несет эти расходы в случае, когда магазин не работает, но формально арендует площадь, зависит от условий договора. Если эксплуатационные расходы входят в фиксированную арендную ставку, то их, скорее всего, несет арендатор. Если не входят (например, арендная плата рассчитывается как процент от оборота магазина, и эксплуатация оплачивается отдельно), то в данной ситуации они могут лечь на плечи собственника.

И что тогда делать собственнику?

Борис Мезенцев: В некоторых случаях он может сэкономить часть затрат. Это зависит от числа арендаторов, которые приостановили свою работу, их расположения в ТРЦ и графика работы. Например, если работу приостановили достаточно большое число арендаторов, собственник может закрыть часть парковки и таким образом снизить затраты на клининг. В зависимости от расположения закрывшихся арендаторов можно сократить периодичность уборки в отдельных зонах или даже отказаться от нее, уменьшить число постов охраны. Кинотеатры в ТРЦ обычно закрываются позже остальных арендаторов, и для выхода гостей нужно было обеспечивать дополнительное присутствие охраны — при закрытии кинотеатров от этого можно отказаться. При закрытии отдельных помещений и сокращении трафика собственник может сэкономить на коммунальных услугах, которые в общих затратах на эксплуатацию объекта составляют 10-15%. Экономия возможна за счет снижения затрат на потребление воды и электроэнергии. Так, при снижении числа посетителей будет сокращаться потребность в электроэнергии для функционирования систем вентиляции и кондиционирования, грузоподъемных механизмов и снизится расход воды. Но если по услугам клининга, охраны, коммунальных услуг экономия возможна, то в части технической эксплуатации необходимо выполнение всего комплекса работ, и здесь говорить об оптимизации нельзя.

То есть дополнительные затраты собственнику гарантированы?

Борис Мезенцев: Да, в любом случае сложившаяся ситуация приводит к дополнительным затратам для собственника. Ведь закрытые магазины крайне отрицательно влияют на общий имидж торгового объекта и, как следствие, на трафик. Поэтому владельцы вынуждены разрабатывать различные маркетинговые стратегии, чтобы закрытые двери и темные торговые залы не бросались в глаза посетителям. Например, используется дополнительная «маскирующая» подсветка, драпировка, на закрытых дверях и витринах устанавливаются плазменные панели и другое оборудование для Digital Signage. Все это требует дополнительных инвестиций, обслуживания и затрат электроэнергии. В случае если арендатор совсем съехал, это проблема собственника, если приостановил свою деятельность — вопрос решается совместно.

Ну, витрины — это ладно, а вдруг в закрытом магазине… не знаю, трубу прорвало? И тогда как?

Борис Мезенцев: Техническая сторона вопроса также зависит от конкретного ТРЦ и конкретного арендатора. Например, если в помещении закрытого магазина, как вы говорите, вдруг прорвало трубу, а арендатор или представитель недоступен, это может вызвать как технические сложности, так и юридические. В частности, придется вскрывать помещение, чтобы получить доступ. Если на объекте присутствует представитель арендатора или собственник имеет право постоянного доступа в помещение, проблем быть не должно. Собственник несет ответственность за эксплуатацию инженерных систем «до периметра помещения арендатора». Таким образом, с технической точки зрения для собственника не важно, открыто или закрыто какое-то помещение. В свою очередь арендатор, заезжая в помещение, подписывает акт его приемки и дальше несет всю ответственность за его содержание. Соответственно, прорыв трубы в первую очередь является его проблемой. К тому же у ретейлеров, приостановивших свою деятельность, закрыты только магазины, руководители функциональных направлений (в том числе и отвечающие за эксплуатацию торговых точек) находятся на местах, и такие вопросы могут решаться в обычном режиме. По этой же причине с финансовой точки зрения вопрос эксплуатации помещения арендатора никак не касается собственника.