Главная » Недвижимость » Офисный рынок: падение, которое случилось и которого не случилось

Офисный рынок: падение, которое случилось и которого не случилось

Рынок столичных офисов, которому весной и летом многие пророчили падение, продемонстрировал завидную устойчивость. Конечно, самому себе образца 2021 года офисный сегмент проиграл, но даже оптимисты не верили, что проигрыш окажется таким некритичным

Текст:Валерия Мозганова

Вид на Московский международный деловой центр «Москва-Сити».
Вид на Московский международный деловой центр «Москва-Сити». Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

Пациент скорее жив, чем мертв. Если кратко, то именно такими выглядят промежуточные итоги 2022 года на офисном рынке Москвы. Конечно, проблем немало: вакансия растет, объем ввода новых площадей падает, арендаторы все больше капризничают, арендодатели все охотнее соглашаются на уступки. Но кошмарные прогнозы, звучавшие весной и летом, все-таки не сбылись: вакансия в офисном сегменте выросла, но не вдвое-втрое, как пророчили скептики, новых площадей появилось меньше, чем в 2021 году, но они появились, ставки упали не кратно и в основном снижаются, как говорится, ситуативно.

Немного статистики для подтверждения сказанного. По оценкам компании NF Group*, доля свободных офисных помещений столицы по итогам декабря, предположительно, достигнет 13-14% в классе А и 7-7,5% в классе B, с начала года увеличившись на 3,5-4,5 процентного пункта и на 1,4-1,9 процентного пункта соответственно. В результате объем чистого поглощения окажется отрицательным на уровне 150-160 тысяч квадратных метров: да, как подчеркивают в компании, столь значительные показатели зафиксированы впервые за всю историю наблюдений.

Даже в ММДЦ «Москва-Сити» объем спроса на офисные помещения за первые три квартала 2022 года составил лишь 23 тысячи квадратных метров, что в 7,6 раза меньше, чем за аналогичный период 2021 года, подсчитали в компании Nikoliers*. Такой результат связан не только с общим снижением активности, но и с дефицитом свободных площадей на данном субрынке, и все же падение в 7,6 раза впечатляет.

Параллельно аналитики компании фиксируют увеличение общей площади сделок пересмотра коммерческих условий и продления аренды текущих офисных помещений. «По итогам девяти месяцев 2022 года совокупный объем сделок данного типа составил 37 тысяч квадратных метров, что уже превышает итоговый результат 2021 года. Рассматриваемая тенденция, характерная для кризисных периодов, во многом является следствием того, что игроки рынка пытаются сократить свои издержки, и экономия на офисной недвижимости является одним из данных способов. По нашим оценкам, несмотря на то, что сейчас мы наблюдаем небольшое оживление на офисном рынке, объем спроса в «Москве-Сити» в этом году может стать минимальным за всю историю данного субрынка», — делятся прогнозами эксперты.

Глядя на активный уход из России иностранных компаний, многие считали, что офисные дела будут обстоять заметно, заметно хуже. Однако, как подчеркивает партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина, на самом деле влияние этого тренда оказалось не таким масштабным: объем площадей, занимаемых зарубежными резидентами, оценивается всего в 500-700 тысяч квадратных метров, и хотя немало международных структур объявили об уходе, большинство из них реализовали передачу активов локальным собственникам, сохранив бизнес и сотрудников, что позволило избежать высвобождения офисов полностью.

«Реальная ситуация на рынке заключается в достаточно устойчивом, стабильном положении, при котором помещения действительно освобождаются, но незначительными темпами, более того, часть площадей остается в субаренде. Кроме того, сейчас отсутствуют высокие темпы ввода нового предложения, в отличие от 2014-2015 годов, когда на рынок выходило более миллиона квадратных метров спекулятивных офисов, что в совокупности с кризисным снижением активности того времени привело к рекордной вакантности. Ожидается, что объем отрицательного поглощения будет постепенно сокращаться», — отмечает Мария Зимина.

Что касается средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды, то в первой половине года появляющееся на рынке предложение заметно влияло на этот показатель, и он демонстрировал рост в связи с высвобождением качественных офисных блоков в ключевых деловых локациях, которые раньше занимали иностранные арендаторы, вспоминают в NF Group. Но в третьем квартале значение скорректировалось в сторону уменьшения из-за появления новых офисных проектов по ставкам ниже среднерыночных. Тем не менее в поведении собственников не наблюдается тренд к значительному снижению запрашиваемых ставок аренды, и по итогам года показатель класса А ожидается на уровне 26-28 тысяч рублей / квадратный метр / год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), класса B — в пределах 17-18 тычяч рублей / квадратный метр / год (без учета эксплуатационных расходов и НДС).

Правда, с однозначностью формулировки «не наблюдается тренд к значительному снижению» согласны не все. В частности, по данным аналитиков консалтинговой компании Remain*, собственники московских бизнес-центров в ходе переговоров начали предоставлять арендные скидки до 25-30% (они не объявляют об этом открыто, но в индивидуальном порядке договариваются именно о таком снижении ставки). В компании признают, что пока это носит ситуативный характер, но по мере роста вакантности лендлорды будут проявлять большую гибкость и переориентироваться со своих ценовых ожиданий на бюджеты клиентов. «Ценовой потолок для большинства арендаторов топовых проектов класса А опустился до 45 тысяч рублей за квадратный метр в год, в офисах класса B максимум составляет 30 тысяч рублей, включая налоги и эксплуатацию», — подсчитали аналитики.

Пожалуй, стоит уточнить, что именно в Remain подразумевают под ситуативным характером скидок. «Сегодня значительные скидки по аренде предоставляются в проектах, в которых «уже горит». Например, в бизнес-центрах класса B, где мало долгосрочных договоров и предусмотрено право досрочного выхода. Либо в ситуациях, когда собственнику в течение длительного периода не удается сдать помещение с отделкой. При этом, вопреки ожиданиям многих экспертов, на рынке пока не фиксируется массовый выход премиальных помещений, освободившихся после ухода мировых брендов. Международные игроки, покидая рынок, выплачивают арендодателям до 80% оставшейся по договору суммы, в связи с чем собственники предпочитают не спешить и не экспонируют лоты по сниженным ставкам», — делятся наблюдениями аналитики компании.

«Возможно, клиент не всегда прав, но в кризис-то точно. Легко заметить, что сейчас сделки делают те собственники, которые предлагают качественные помещения с отделкой и мебелью за адекватные деньги. Мы находимся в ситуации неопределенности, когда сложно давать прогнозы на будущее, поэтому многие собственники смотрят на рынок уже не через призму своих ожиданий по ставкам, а реально анализируют, какие клиенты и с какими бюджетами приходят. Они заключают сделки, чтобы временно, на год-полтора, решить свои задачи, обеспечить доход. А затем уже будут смотреть на рынок», — считает генеральный директор компании Remain Дмитрий Клапша.

Наконец, об объемах ввода новых офисных площадей. Согласно подсчетам NF Group, это будет 280-300 тысяч квадратных метров — больше, чем в пандемийном 2020-м (тогда было 224 тысячи «квадратов»), но почти вдвое меньше, чем в 2021 году, когда значение достигло 587,4 тысячи. Правда, стоит учесть, что впечатляющие прошлогодние показатели были обусловлены завершением строительства крупных BTS-проектов, среди которых «Ростех-Сити» площадью 173,6 тысячи квадратных метров и «Сбербанк-Сити» площадью 128,4 тысячи квадратных метров.

Словом, провальным для офисного строительства 2022 год назвать никак нельзя. При этом, как отмечают в NF Group, большая часть нового предложения вышла на рынок в третьем квартале, и впервые за девять месяцев разрешение на ввод в эксплуатацию получили объекты класса А, в квадратных метрах составившие приличную его, нового предложения, часть: AFI Square (78,5 тысячи), Comcity, фаза Bravo (61,6 тысячи), башня А проекта Stone Towers (10,9 тысячи).

А вот аналитики компании MD Facility Management на основе данных, предоставленных департаментом офисной недвижимости компании CORE.XP, подсчитали*, что в столице по итогам 2022 года более чем на 350 млн рублей вырастет рынок FM-услуг в офисном сегменте. Причем обозначенный уровень является минимальным: на практике объем рынка Facility Management в финансовом выражении может вырасти на 0,5 млрд рублей и даже больше.

Согласно более «щедрым», чем у NF Group, подсчетам CORE.XP, по итогам трех кварталов объем нового офисного предложения составил 250 тысяч квадратных метров, а с учетом ввода, ожидаемого в четвертом квартале, годовой результат приблизится к отметке 400 тысяч «квадратов», что, даже несмотря на существующий уровень вакансии, даст дополнительный рост рынку FM-услуг.

Оценка аналитиков MD Facility Management основана на расчете стоимости FM-услуг для среднего БЦ площадью 50 тысяч квадратных метров без арендаторов. За год стоимость технической эксплуатации составит 21-24 млн рублей, профессиональная уборка обойдется в 15-18 млн рублей, охрана — в 3-4,2 млн рублей. В итоге FM-услуги для нового офисного объема — это в среднем 350 млн рублей в год.

«Данный расчет приведен для офисного объекта, в котором отсутствуют арендаторы. Понятно, что далеко не все новые проекты будут пустовать, соответственно, и работы у управляющей компании будет значительно больше. Это и дополнительные пункты охраны, и расходы на уборку, которая будет проводиться значительно чаще. Таким образом, в реальности объем рынка FM-услуг в годовом исчислении вырастет, скорее всего, более чем на полмиллиарда рублей», — поясняет операционный директор компании MD Facility Management Борис Мезенцев.

Конечно, все это в очередной раз поднимает вопрос о том, хватает ли офисному рынку профессиональных управленцев. И да, и нет, признается эксперт.

Борис Мезенцев операционный директор компании MD Facility Management «Даже если бизнес-центр не заполнен арендаторами, он требует технического обслуживания, охраны, потребляет тепло и электричество. При этом успешность проекта на арендном рынке напрямую зависит от работы эксплуатационных служб: арендаторы при первом знакомстве с БЦ обращают внимание и на такие мелочи, как чистота стойки ресепшн и состояние цветов в лобби. В целом рынок FM-услуг является достаточно высококонкурентным, и его участники готовы нарастить объемы, взяв эти площади в обслуживание. Хотя если говорить о по-настоящему профессиональных компаниях, работающих с полным соблюдением требований налогового законодательства, — таких участников рынка, наверное, не так много. И если мы говорим о специалистах в сфере технической эксплуатации, то здесь ситуация выглядит не так радужно. Связано это с тем, что у нас недостаточно развито профильное профессиональное образование, и обучение сотрудники зачастую проходят уже у работодателя, непосредственно на рабочем месте».

По словам Бориса Мезенцева, это далеко не все проблемы, с которыми сталкиваются сами FM-компании и их работодатели — владельцы офисных центров. «Первое, что касается не только сегодняшнего дня, но сейчас особенно актуально, — это то, что для собственников объектов недвижимости сфера эксплуатации, к сожалению, является одной из основных с точки зрения сокращения затрат. Во главу угла зачастую ставится принцип «экономия здесь и сейчас», и не всегда оценивается то, к каким рискам в будущем эта экономия может привести», — констатирует эксперт.

Второй, не менее серьезной проблемой он называет демпинг со стороны недобросовестных конкурентов, которые работают «всерую» и за счет этого снижают стоимость своих услуг.

«Еще один требующий постоянного внимания вопрос — рост стоимости закупаемых запчастей и расходных материалов, причем важно обратить внимание, что, несмотря на растущую стоимость, все равно постоянно увеличиваются сроки поставки этих запчастей и материалов. И последнее, о чем я уже говорил, — заметный дефицит узконаправленных специалистов, имеющих профильное профессиональное образование», — подводит черту Борис Мезенцев.

*Есть в распоряжении Business FM

None