в это время
Главная » Недвижимость » Офис будущего: гибкий и гибридный

Офис будущего: гибкий и гибридный

Тренды офисной недвижимости окончательно изменились. Успешный год ожидает компании, готовые проявлять гибкость во всём — от формата помещений до условий договора аренды.

Недвижимость / Татьяна Кронина

Офисы в центре освободятся

VKFacebookTwitter

Падение спроса на аренду офисов в 2021 году, по прогнозам аналитиков, приостановится, но рынок сейчас на стороне арендатора.

Доля пустующих помещений продолжает расти

Согласно данным агентства Cushman & Wakefield, на конец первого квартала доля свободных площадей по Москве составила 11,8%, причем этот процент продолжит расти и зафиксируется на уровне 12-12,5% к концу года. По словам главы департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Натальи Никитиной, такая динамика объясняется тем, что большинство компаний уже отреагировало на экономические последствия пандемии сокращением площадей и переформатировало стратегии использования офисов.

Спрос на коммерческую недвижимость продолжит снижение в 2021 году и составит от 1 млн кв. м (по данным компании Colliers) до 1,35 млн кв. м (по прогнозам Cushman & Wakefield), что существенно ниже прошлогоднего уровня 1,56 млн кв. м. Эксперты Colliers ожидают, что в 2021 году снижение спроса остановится, другие операторы закладывают на восстановление рынка два года.

Тренды рынка: хабы, смарт-офисы и…особняки

По данным опроса ЦИАН, застройщики считают условием своего выживания внимание к главным трендам года. Их формируют следующие популярные форматы коммерческой недвижимости:

  • Хабы с инфраструктурой для e-commerce: распределительные центры, фулфилмент-центры, дарксторы. Запрос на такие проекты диктуют онлайн-ритейлеры и операторы рынка экспресс-доставки.
  • Built-to-suit — проектирование и строительство новых складских комплексов класса А под конкретного заказчика. Спрос на качественные складские помещения растёт как у крупного, так и у среднего бизнеса.
  • Смарт-офисы — сервисные пространства и коворкинги могут занять до 15–20% всего рынка офисной недвижимости класса А и частично класса В уже в 2022 году.
  • Собственные помещения – растёт спрос на покупку особняков для размещения собственных компаний и с целью инвестирования.
  • Коворкинги «у дома» — их организуют крупные компании для ключевых сотрудников, которые пока не планируют возвращаться к работе в офисе.
  • Децентрализация рабочих мест — бюджетные, но качественные локации вне центра города пользуются традиционно устойчивым спросом у арендодателей.
Востребованы гибридные офисы
Автор: Александр Кропотов

Гибридный режим

Аккуратный, но массовый вывод сотрудников с удалёнки даёт арендодателям осторожные надежды на будущее. По словам исполнительного директора сети сервисных офисов Business Club от Capital Group Евгения Овчинникова, уже ясно, что в 90% случаев удаленная работа не станет для бизнеса основным форматом. На рынке возобновился активный спрос со стороны небольших арендаторов, которые отказались от офисов с началом пандемии. С крупными компаниями ситуация другая: там часть сотрудников останется на удаленке. Так, по словам директора департамента офисной недвижимости компании Colliers Натальи Боннели, Mail.ru и «Вымпелком» официально перешли на гибридный режим работы — когда сотрудники сами выбирают комфортный график рабочего дня.

Гибкий график работы формирует новые правила организации офисных пространств. Компании стараются переформатировать офис в универсальное пространство для работы и сотрудничества — самостоятельно или с помощью специалистов. Особую популярность приобретает формат создания офиса под заказчика и управление им.

По словам Евгения Овчинникова, спрос есть не только на сами сервисные офисы для крупных корпоративных клиентов, но и на услугу built-to-suit. В неё включены аутсорсинг помещений на рынке в нужной локации, строительство, обустройство и профессиональное управление офисом в соответствии с SLA (service level agreement — уровень и качество предоставления услуг) клиента.

На подходах к организации рабочих мест отразилось осознание недостаточности виртуального общения для продуктивной работы сотрудников. «В процессе брейнсторминга сам офис становится частью креативного процесса, и создание пространств для коммуникации может существенно повысить эффективность рабочего процесса и вовлеченность людей», — говорит Наталья Никитина. Таким образом, к стандартному функционалу офиса добавляются функции хаба и витрины, отражающей корпоративные ценности компании.

Благодаря новым функциям, размер офиса перестал напрямую зависеть от числа работающих в компании сотрудников. Вариантов аренды стало больше: можно арендовать небольшую площадь в качественном здании в центре, сократив занимаемые площади. А можно оптимизировать затраты, выбрав офис в децентрализованной локации, где уровень ставок ниже, чем в центре. Так, компании, занятые в научной инновационной сфере, могут арендовать офис в тематическом кластере, а другие арендаторы — организовать «хабы» в районах по месту проживания сотрудников.

По данным ЦИАН изменилась география спроса: с началом пандемии арендаторы стали активнее интересоваться бизнес-центрами А-класса за пределами центра, а доля ЦАО в общем числе запросов снизилась за год с 77,8% до 73,7%. Самый заметный прирост спроса наблюдался в САО — число обращений по аренде увеличилось на 1,2%.

Рынок коммерческой недвижимости Москвы

Склады нынче недешевы

Подробная аналитика по ставкам аренды коммерческой недвижимости Москвы за первый квартал будет опубликована в ближайшее время, а вот по сегменту складской недвижимости уже появилось исследование Knight Frank. По данным компании, в первом квартале 2021 года сохранялась положительная динамика средневзвешенной ставки аренды на склады класса A. К концу квартала она составила 4100 руб./кв. м/год, что на 4% выше аналогичного показателя 2020 года. Увеличение связано с уходом с рынка недорогих лотов с запрашиваемыми ставками аренды 3400 – 3600 руб./кв. м/год.

Наиболее низкий уровень средневзвешенной ставки был зафиксирован на восточном и юго-восточном направлениях Московского региона — 3400 руб./кв. м/год. Наиболее высокий — на юге, где средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 4400 руб./кв. м/год. По прогнозам Knight Frank, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сохранит свой рост на протяжении 2021 года и составит к концу года 4200 – 4250 руб./кв. м/год.

Рост ставок по Москве в целом обусловлен не только стабильно высоким спросом на качественные объекты, но и ростом затрат на строительство, который вынуждает девелоперов повышать стоимость аренды.

Собственные объекты

По итогам I квартала 2021 года на рынке офисной недвижимости Москвы совокупный объем предложения достиг 17,3 млн кв. м, сообщает Knight Frank.

Общий объем ввода составил 309 тысяч кв. м, что выше годовых результатов за 2018 и 2020 годы. По итогам I квартала 2021 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке достиг отметки в 17,3 млн кв. м. Из них на объекты класса А приходится 4,8 млн кв. м, на объекты класса В — 12,5 млн кв. м.

За прошедший квартал на рынок вышло шесть новых объектов общей площадью более 314 тыс. кв. м, в том числе 71% класса А. Это — «Ростех-Сити» (174 тыс. кв. м), «Аркус IV» (18 тыс. кв. м), БЦ на 1-м Земельном переулке, 7/2 (16 тыс. кв. м) и Hill8 (11 тыс. кв. м).

На днях состоялся запуск одного из самых известных московских долгостроев — бизнес-центра «Два капитана» (класс В). Комплекс из двух башен высотой в 22 и 27 этажей общей площадью 110 тыс. кв. м строился с 2006 года под нужды структур правительства Московской области. 5 апреля начался масштабный переезд 15 министерств и ведомств Подмосковья в этот деловой комплекс. Теперь на рынок коммерческой недвижимости Москвы должны выйти освободившиеся площади, которые планируется продать до 2023 года.

По мнению Овчинникова, эти площади могут вызвать интерес рынка благодаря привлекательной локации в центре Москвы — на Сретенке, в Ащеуловом и Среднем Каретном переулках. Но сами объекты требуют вложений в реконструкцию и могут быть обременены ограничениями по внесению изменений в конструктив здания, что может снизить их привлекательность.

В целом, спрос на аренду коммерческой недвижимости в Москве по-прежнему привязан к месту. По словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Марии Зиминой, несмотря на высокий уровень развития офисного рынка и большой объем существующих площадей, дефицит приемлемых по качеству, расположению и цене крупных офисных блоков сохраняется. Как считает Евгений Ситников, в ближайшее время наиболее востребованы рынком будут площади в ЦДР, ММДЦ «Москва-Сити» и Ленинградском коридоре.

Показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы

https://fingazeta.ru/business/nedvizhimost/470524