Главная » Недвижимость » Небоскребы для общения: что происходит на офисном рынке столицы

Небоскребы для общения: что происходит на офисном рынке столицы

Рузана Малина Forbes Staff

Фото Getty Images

Фото Getty Images

В «Москва-Сити» растет число сделок с офисами, ближайшие три года могут стать одними из самых активных в истории делового района, считают аналитики. В другие московские бизнес-центры арендаторы, покинувшие их в пандемию, пока так и не вернулись

В первом квартале 2021 года в «Москва-Сити», по данным компании по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости JLL, было закрыто в пять раз больше сделок, чем год назад. Всего было арендовано и куплено около 30 000 кв. м площадей. Последние пять лет этот показатель был вдвое ниже. Исключение составляет лишь 2019 год, в первом квартале которого было арендовано 41 000 кв. м. Глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов связывает высокий спрос с тем, что по мере выхода из пандемии, у компаний растет интерес к офисам как к месту общения с партнерами. «Поэтому сравнительно хорошо выглядят именно наиболее развитые бизнес-локации», — объясняет Ефимов.

Больше всего площадей с начала года арендовали в башнях «Империя» (10 000 кв. м) и Neva Towers (5100 кв. м), «Северной Башне» (3200 кв. м), «Башне на набережной» (3000 кв. м) и в «Федерации» (2100 кв. м). Крупнейшими арендаторами стали компании «Интернет решения» (юрлицо Ozon, 3100 кв. м), «Нижфарм» (2800 кв. м), Московский кредитный банк (2600 кв. м) и Renaissance (2500 кв. м).

В ближайшие годы «Москва-Сити» ждет бум. «Если анонсированные планы будут реализованы или реализованы с небольшим сдвигом сроков, то 2022-2024 годы будут наиболее активным трехлетием за всю историю «Москва-Сити» с точки зрения нового предложения. Будет введено около 500 000 кв. м, это больше, чем за любой трехлетний период», — говорит Ефимов. Сейчас в «Москва-Сити» 14 зданий общей площадью 1,2 млн кв. м. До 2024 года планируется ввести еще пять объектов — Capital Towers, «Империя II», «Гранд Тауэр», ICity и One Tower, совокупная офисная площадь которых составит 1,8 млн кв. м.

Если в целом по Москве ставки аренды, как утверждают опрошенные Forbes эксперты, практически не изменились, то в «Москва-Сити» на фоне повышенного спроса, наоборот, выросли. По данным JLL, за год средневзвешенная запрашиваемая ставка выросла на 7,2% и составляет 36 000 рублей за кв. м в год. На рост ставок влияет и сокращающаяся вакантность — доля свободных площадей с начала года снизилась на 1,3% до 10,8%. Ефимов из JLL объясняет это тем, что с рынка была временно снята часть площадей в недавно введенном в эксплуатацию Neva Towers. Планируется, что эти площади (всего около 20 000 кв. м) уйдут под внутренние структуры собственника — компании Metrika Investments, входящей в концерн «Россиум» Романа Авдеева F 75. Metrika Investments выкупила офисные площади в Neva Towers (всего около 60 000 кв. м) у девелопера здания Renaissance в начале 2020 года.

Петля пандемии

В целом на офисном рынке Москвы картина иная. Алексей Ефимов отмечает, что общая доля свободных площадей за три первых месяца года выросла на 0,6% — до 12,5%. Офисных площадей в столице стало больше. По данным JLL, за четыре месяца было введено около 310 000 кв. м новых площадей — на 38% больше, чем в 2020-ом. Введенный объем стал рекордным квартальным значением за последние три года, отмечает заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина. По ее словам, в сегменте офисов классе А прибавилось почти 208 000 кв. м, большего ввода за квартал не было с 2014 года. 

Впрочем, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина объясняет, что причиной роста стал ввод всего лишь двух больших объектов, строившихся под государственные нужды, — это бизнес-комплекс «Ростех-Сити» (174 000 кв. м) для одноименной госкорпорации и долгострой «Два капитана» (80 000 кв. м) в Красногорском районе, в который планирует переехать правительство Московской области. 

По словам аналитика Cushman & Wakefield Полины Афанасьевой, предложение крупных офисных пространств (20 000 кв. м и больше) в  Москве крайне ограничено. «Поэтому большинство потенциальных арендаторов площадей такого объема рассматривают вариант заключения сделки built-to-suit [под конкретного клиента. — Forbes]», — говорит она. По данным Colliers International и JLL, около 80% всех новых офисов в Москве строились под конкретную компанию.

Большинство компаний сейчас стараются экономить на офисных нуждах. Арендаторы активно пересматривают договоры с целью оптимизировать пространство и обеспечить наиболее гибкие условия. По данным консалтинговой компании CBRE, объем сделок по продлению и пересмотру текущих договоров аренды растет третий квартал подряд, увеличившись почти в два раза в годовом значении и охватив офисы площадью более 120 000 кв. м. Еще один тренд — все больше компаний сдают «свободные» площади в субаренду. Ее объем в апреле достиг 103 000 кв. м, что втрое превосходит показатели 2019 год, отмечает Ефимов из JLL. 

Значительно уменьшился средний размер сделок. По данным Knight Frank, если в 2019 году средняя сделка по аренде офиса составляла 2200 кв. м, в 2021-ом она сократилась до 1200 кв. м. «В результате изменений посткризисного мира меняется само представление об офисном пространстве — теперь оно воспринимается как место встреч и совместной работы, а не только как оборудованные рабочие места. Арендаторы заинтересованы во flex-пространствах, лаунж-зонах, с постепенным снижением количества рабочих мест»,  — поясняет Мария Зимина.

https://www.forbes.ru/biznes/428541-neboskreby-dlya-obshcheniya-chto-proishodit-na-ofisnom-rynke-stolicy