Главная » Недвижимость » Ипотечный пузырь на русский лад: какие тревожные признаки есть на рынке недвижимости

Ипотечный пузырь на русский лад: какие тревожные признаки есть на рынке недвижимости

Фото EPA / ТАСС
Фото EPA / ТАСС

Рекордный рост количества ипотечных кредитов и цен на новостройки заставил многих опасаться надувания ипотечного пузыря. Пообщавшись с участниками рынка, Forbes выяснил, что повторения американского кризиса 2008 года России пока не грозит, но некоторые приметы перегрева налицо

С начала 2023 года в информационную повестку вернулся термин «ипотечный пузырь»: о риске его возникновения заявил депутат Госдумы Николай Арефьев, а также агентства АКРА  и НРА. Былую популярность этому термину вернула рекордно высокая доля ипотеки в сделках с новостройками — 82%. Тревогу регулятора вызывала и печально известная ипотека от застройщиков со ставками ниже 1%, с которой Центробанк начал непримиримую войну.

Есть ли признаки ипотечного пузыря? Девелоперы и представители агентств недвижимости, опрошенные Forbes, настаивают, что нет. Состояние рынка жилья в России далеко от того, что было накануне самого сокрушительного в истории ипотечного кризиса в 2008 году. «Риски пузыря на рынке недвижимости остаются низкими: минимальная доля просроченных кредитов, небольшая доля ипотечной задолженности от ВВП, покупка жилья преимущественно для собственного проживания, — рассуждает эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. — Пузырь же формируется во многом за счет спекуляций».

Однако некоторые свидетельствующие о пузыре симптомы все же есть, какие именно — разбирался Forbes.

Пузырю нужны просрочки

Основной аргумент оптимистов — просроченных кредитов пока мало. «По данным Центробанка, Минстроя и Росстата, просрочки по платежам имеют около 25 000 приобретателей ипотечных квартир, что составляет примерно 0,5% общего числа кредитуемых, это незначительная цифра», — говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Для сравнения: доля просроченных кредитов в США за кризисный 2008 год выросла с 1,11% до 2,4%.

«Вот когда уровень просрочки по ипотечным кредитам в стране превысит 2%, тогда самое время начинать обсуждать тему пузыря и принимать меры для ограничения рисков по ипотеке», — полагает руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. «Высокие первоначальные взносы должны удержать клиентов от отказа продолжать обслуживание кредитов», — уверен  директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. Низкую долю просрочек использовали в качестве аргумента практически все опрошенные эксперты. На этом основании они делают вывод, что ипотечного пузыря в обозримом будущем ждать не стоит.

Неплатежи не за горами

Отсутствие большого числа просрочек в моменте не означает, что их не будет в дальнейшем — такие опасения высказали некоторые собеседники Forbes. Доходы заемщиков постоянно снижаются. «Обеднение населения, несомненно, вредит всей экономике, включая рынок недвижимости», — сетует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

«По итогам III квартала 2022 года реальные доходы населения в России снизились на 3,4% в годовом выражении, — напоминает Руслан Сухий из «Рентаведа». — Хотя общий уровень долговой нагрузки по итогам года существенно не вырос, россияне все чаще начинают обращаться в банки за новыми кредитами, чтобы погасить старые, растет доля людей, которые берут второй-третий кредит, растет число обращений о признании физических лиц банкротами».

«Если цены останутся такими, как сейчас, то без роста реальных доходов населения при отмене программ субсидирования ипотеки спрос частично уйдет в сегмент вторичного жилья, при равнозначных ставках по ипотеке финансово выгоднее будет покупка «вторички», что создает риски для сегмента новостроек», — добавляет Кирюхина из «Циан.Аналитики».

Пессимисты склонны считать, что ипотечный пузырь уже существует — именно из-за низких доходов населения. Не обязательно дожидаться массовых просрочек, чтобы констатировать это. «Сейчас на рынке действительно ипотечный пузырь, — уверен руководитель отдела маркетинга ГК «Садовое кольцо» Иван Куликов. — В последние годы рост стоимости недвижимости несопоставим с ростом реальных доходов населения и его платежеспособности. Пузырь может в скором времени лопнуть, так как в мире нет ни одного постоянно растущего актива».

«Ипотечный пузырь наблюдается, когда много людей одновременно не могут обслуживать свои жилищные кредиты. Из-за этого долговые объекты выставляются на рынок по заниженной цене, и эти низкие цены влияют на общее положение дел на рынке», — добавляет генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.

Цены не занижены

Стабильность цен на жилье — еще один аргумент оптимистов. Перед кризисом 2008 года в США ситуация была иная. В октябре 2007 года цены на недвижимость в целом по стране снизились на 6,7%, хотя до 2007 года показывали непрерывный рост на протяжении 10 лет. В 2008 году средняя стоимость жилья сократилась на 8,4%, в общей сложности жилые дома в США подешевели на $2 трлн. 

В России цены пока растут: по данным Циан, за 2022 год средняя стоимость квадратного метра новостроек в Московском регионе выросла на 6,5% — до 260 000 рублей. При этом Москва подорожала всего на 2%, до 311 700 рублей, тогда как Подмосковье «выросло» на 11,1% — до 166 000 рублей. «Домклик» оценил подорожание московских новостроек в 2,9% за год, до 266 500 рублей за кв. м. «Большинство ипотечных кредитов в России выдается с первоначальным взносом 10-20%, банки таким образом застрахованы от колебания цены залоговой недвижимости, — говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Чтобы обесценить залоговые объекты, стоимость жилья должна не просто снизиться, а рухнуть минимум на 10-20%, что маловероятно».

 «Если не будет новых глобальных негативных факторов, которые обвалят спрос, мы ожидаем снижения цен на жилую недвижимость в Москве в 2023 году на 2-3% в квартал максимум. Это не более 10-12% по итогам года», — полагает руководитель агентства недвижимости «PRO обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы» Екатерина Никитина. «В 2023 году при сохранении текущей геополитической ситуации нет тенденции к снижению цен более чем на 5%», — добавляет генеральный директор компании Apple Real Estate Данила Савченко.

None