Главная » Банки » Банки начали использовать эскроу-счета для индивидуального строительства жилья

Банки начали использовать эскроу-счета для индивидуального строительства жилья

Сергей Мингазов Forbes Staff

Российские банки переходят на финансирование проектов индивидуального жилищного строительства с помощью счетов эскроу. В таких проектах существуют риски и ситуацию может изменить принятие поправок к законодательству

Российские банки начали использовать механизм счетов эскроу для финансирования проектов по строительству индивидуального жилья. Пока они готовы кредитовать опытных и крупных игроков с проверенной репутацией застройщика, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на банкиров и экспертов. 

Так, «Сбер» прокредитовал с помощью эскроу-счетов (механизм проектного финансирования) строительство коттеджного поселка в Ростовской области на 289 млн рублей. Ряд банков также готовы работать с индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) в части проектного финансирования и ипотеки. По словам вице-президента «Сбера» Сергея Бессонова, ипотечные программы для строящегося индивидуального жилья предлагают пять банков, а проектное финансирование вместе с ипотекой только два.

В ВТБ сейчас рассматривается несколько сделок по ИЖС, «возможно с применением схемы с эскроу». Промсвязьбанк готовит к запуску ряд пилотных проектов, связанных с кредитованием ИЖС, сообщил вице-президент ПСБ Алексей Будаев. По его оценке, формат купли-продажи в виде эскроу позволит увеличить продажи ИЖС в среднем на 20%. По данным другого собеседника газеты, механизм эскроу в ИЖС планирует в будущем использовать крупнейший крымский банк РНКБ.

У счетов эскроу есть ряд преимуществ, отмечают банкиры. «Пакет документов и условия договора определяются сторонами, в то время как пакет документов и условия расчета по аккредитивам строго регламентированы законодательством», — рассказал Сергей Бессонов. По словам вице-президента «Сбера», «пополнять счет эскроу можно не единовременно, по нему возможна рассрочка, а также пополнение третьими лицами, например ПФР при использовании материнского капитала, аккредитив же нужно открывать сразу и на всю сумму».

У банков есть сильная мотивация снижать свой риск-аппетит к кредитованию застройщиков ИЖС и участвовать в подобного рода проектах, отмечает директор направления «Финансовые институты» S&P Сергей Вороненко. Так, при сделках с частными домами не все банки готовы одобрять застройщика под проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Банки рискуют тем, что проект может быть не завершен, остаются вопросы к оценке, ликвидности объектов, юридические вопросы по земле, перечислил Вороненко возможные риски.

«Индивидуальное жилье часто осуществляется не крупными застройщиками, как в случае с многоквартирными домами. Из-за этого возникает риск непрозрачности операций, у девелопера отсутствует история финансовой деятельности, отчетности», — объяснил эксперт. Сделки с использованием проектного финансирования носят фрагментарный характер в случаях, когда банкам понятен риск-профиль проектов, добавил он.

Банки в приоритетном порядке работают с застройщиками с репутацией и опытом на рынке, согласился гендиректор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев. Он отметил, что системным застройщикам многоквартирных домов будет проще привлечь банковское кредитование проектов застройки индивидуальными жилыми домами с применением эскроу-счетов. «Мы готовы рассматривать финансирование ИЖС с опытными девелоперами», — заявили в ВТБ. 

Управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин назвал основным ограничением для массового перехода банков на работу с ИЖС по эскроу отсутствие соответствующей законодательной базы. По словам Бессонова из «Сбера», необходимо распространить механизмы закона «Об участии в долевом строительстве» на ИЖС системно, что позволит использовать страховку Агентства страхования вкладов в 10 млн рублей. Регулирующий ИЖС закон должен вступить в силу до конца 2021 года, заявлял ранее гендиректор АО «Дом.РФ» Виталий Мутко.